Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem jeszcze się opłaca?

Inwestycja w mieszkanie na wynajem to nadal dosyć popularna alternatywa ochrony kapitału przed inflacją. Po pierwsze, zapewnia stabilny, comiesięczny przychód. Dodatkowo należy uwzględnić wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni lat.

Myślisz o inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale nie wiesz, jak policzyć, czy będzie Ci się to opłacać? Przelicz to ze mną na przykładzie!

Miasto Rzeszów, dwupokojowe mieszkanie wymagające lekkiego odświeżenia, typu odmalowanie ścian – koszt około 420 tys. zł.

Jak policzyć wskaźnik rentowności z takiej inwestycji? Jeśli mieszkanie kupisz za zgromadzoną gotówkę, nie posiłkując się kredytem hipotecznym, z pomocą przyjdzie Ci wskaźnik ROI.

ROI = (zysk operacyjny opodatkowany / całkowite nakłady inwestycyjne) x 100%

Przy czym:

• Zysk operacyjny – dochód z najmu pomniejszony o czynsz, rachunki, ubezpieczenia itd.
• Całkowite nakłady inwestycyjne – cena zakupu, koszty notarialne, prowizja agencji nieruchomości, koszty remontu poniesione na start.

Dla naszego przykładu:

• 2 200 zł/mc – możliwy miesięczny zysk z inwestycji po odliczeniu opłat.

Całkowite nakłady inwestycyjne: 454 000 zł

• Cena zakupu: 420 000 zł
• Koszty notarialne: 3 000 zł
• Podatek PCC 2%: 8 400 zł
• Prowizja agencji 3%: 12 600 zł
• Odświeżenie mieszkania: 10 000 zł

ROI = (2200 * 12) / 454 000 * 100% = 5,81%

Wskaźnik ten nie uwzględnia kosztów podatkowych. W zależności od wybranej formy opodatkowania będzie to 8,5% do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przy podatku zryczałtowanym. Rentowność inwestycji może być wyższa dla kupujących pierwsze mieszkanie (brak podatku PCC).

Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, gdy posiłkujesz się kredytem hipotecznym?

Obecnie, w czasach wysokich stóp procentowych, a co za tym idzie – dosyć drogich kredytów hipotecznych, w momencie, gdy posiadasz wymagany wkład własny 20%, rata kredytu jest wyższa niż oczekiwany zwrot z najmu. Jeśli jednak masz 50% wkładu własnego, to rata takiego kredytu na 30 lat wyniesie około 1 550 zł.

Rentowność takiej inwestycji nie liczymy już od wartości nieruchomości, a od zainwestowanego kapitału.

Do wyliczenia posłuży nam wskaźnik ROE:

ROE = (zysk netto / nakłady finansowane kapitałem własnym) x 100%

Przy czym:

• Zysk netto – możliwy miesięczny zysk z inwestycji po odliczeniu opłat i raty kredytu.
• Nakłady finansowane kapitałem własnym – wkład własny oraz inne koszty początkowe.

Dla naszego przykładu:

• Zysk netto: 2 200 – 1 550 = 650 zł

Całkowite nakłady inwestycyjne finansowane wkładem własnym: 244 000 zł

• Wkład własny: 210 000 zł
• Koszty notarialne: 3 000 zł
• Podatek PCC 2%: 8 400 zł
• Prowizja agencji 3%: 12 600 zł
• Odświeżenie mieszkania: 10 000 zł

ROE = (650 * 12) / 244 000 * 100% = 3,2%

Analizując opłacalność inwestycji w nieruchomości, nie sposób nie uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości. Według GUS średnioroczny wzrost wartości mieszkań na rynku wtórnym w 2024 roku to około 12%. To może być argument przemawiający za inwestycją w mieszkanie na wynajem.

Podsumowując: czy to się opłaca?

✅ Uwzględniając wzrost wartości nieruchomości, inwestycja w mieszkanie na wynajem może być dobrą ochroną kapitału przed inflacją. ✅ Warto pomyśleć o dywersyfikacji – inwestycja w mieszkanie na wynajem może być częścią tej strategii. ✅ Przed podjęciem decyzji warto rozważyć wszystkie szanse i zagrożenia, uwzględniając przyszłe nakłady na remonty. ✅ Aby uniknąć pustostanów, warto wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji – blisko centrum, uczelni lub z dobrym dojazdem komunikacyjnym.

Mam nadzieję, że trochę Ci rozjaśniłam ten temat! Jeśli ten tekst był dla Ciebie pomocny, napisz do mnie na Instagramie @jagoda_finanse.osobiste! 📩