Jak i czy nadpłacać kredyt hipoteczny?
To pytanie, które nurtuje wielu kredytobiorców.
Czy warto nadpłacać kredyt? Oczywiście. Szczególnie w pierwszych latach „życia” kredytu, gdy płaci się najwięcej odsetek do banku. Algorytm przy tzw. Annuitecie, czyli ratach równych, jest tak ułożony, że w tym okresie większość naszej raty pochłaniają odsetki.
Jest to dobrze widoczne na poniższym przykładzie.
Dla kredytu na 400 tys. zł na 30 lat w racie kredytu spłacamy początkowo 2367 zł odsetek do tylko 321 zł kapitału.
Zatem, już jedna nadpłata powyżej 300 zł, podwoi ilość spłacanego kapitału.
Nadpłacając, nadpłacamy kapitał pozostały do spłaty, a nie odsetki. Oprocentowanie kredytu jest liczone za każdy dzień trwania kredytu od bieżącego salda zadłużenia, zatem im szybciej nadpłacimy kapitał, tym mniej finalnie odsetek oddamy do banku.
Dla podanego przykładu, dopiero po 20 latach, stosunek odsetek do kapitału zaczyna się wyrównywać.
Na to jak finalnie będzie kształtować się stosunek kapitału
do odsetek, realny wpływ ma:
– wysokość oprocentowania, im niższe, tym odsetek będzie
mniej,
– długość trwania kredytu – im krótszy czas trwania kredytu,
tym większa ilość kapitału w racie,
– nadpłaty, im szybciej spłacony kapitał, tym niższa
podstawa do oprocentowania i finalnie mniej zapłaconych odsetek do banku,
– raty malejące zamiast stałych – w racie malejącej przez
cały okres trwania kredytu płaci się równą część kapitału, z malejącą częścią
odsetkową, za czym idzie szybciej spłaca się kredyt i finalnie mniej płaci się
odsetek.
Logicznie rzecz ujmując, najbardziej opłacalne byłoby
wzięcie kredytu na jak najkrótszy okres z ratami malejącymi.
W praktyce jednak możesz na taką kombinację po prostu nie
mieć zdolności kredytowej.
Nie jesteś przez to zdany na to, że Twój kredyt będzie dla
Ciebie o wiele droższy. Z pomocą przychodzą bowiem NADPŁATY KREDYTU.
Regularnie nadpłacając swój kredyt jesteś w stanie
diametralnie zmniejszyć koszt Twojego kredytu.
Zobacz, posługując się nadal Tym samym przykładem, dodałam
10 niepozornych nadpłat po 300 zł
zaczynając od 6 miesiąca trwania kredytu.
Koszt kredytu obniżony o około 23 tysiące!
Jak zatem nadpłacać?
Zanim zabierzesz się za nadpłaty, musisz sprawdzić zapisy w swojej umowie kredytowej.
Dla umów sprzed 2017 roku, możliwe są różne ograniczenia dotyczące nadpłat kredytu i możliwe prowizje.
Po 2017 roku rynek kredytów hipotecznych został uregulowany i bank po 3 latach nie ma prawa naliczać dodatkowych opłat za nadpłaty.
Obecnie wybierając oprocentowanie stałe bank również nie może doliczyć dodatkowej prowizji za nadpłaty. Są również banki, w których nadpłaty są zawsze darmowe, niezależnie od wyboru oprocentowania. Przyznam, że są to moje ulubione banki.
Jeśli nie masz opłat za nadpłaty, ani ograniczeń co do ich wielkości, nadpłacaj tak często, jak to możliwe.
Nadpłacając, wybieraj opcję nadpłaty kapitału.
Część z banków od razu pobiera tylko kapitał: np. Millennium, ING.
Część nadpłatą zabezpieczy najpierw odsetki bieżące, czyli te, które zapłaciłbyś w kolejnej racie np. PKO BP. W takim przypadku warto zrobić nadpłatę dzień po pobraniu raty – wtedy całość jasno i klarownie pójdzie na spłatę kapitału. Chociaż nawet jeśli bank pobierze najpierw odsetki bieżące, później drugi raz, już nie pobierze ich w racie.
Część banków zapyta Cię, czy chcesz nadpłacić odsetki bieżące czy kapitał – np. Pekao SA – wtedy zaznacz, że nadpłacasz kapitał.
Skrócić okres kredytowania czy zmniejszyć ratę?
Z punktu opłacalności lepiej jest skrócić okres kredytowania, w kolejnej racie zapłacisz więcej kapitału i koszt kredytu jest niższy. Uważaj jednak, ponieważ niektóre banki pobierają opłaty za aneks skracający okres kredytowania – patrz punkt wyżej i sprawdź co masz w swojej umowie kredytowej.
Jednak jestem zwolenniczką, by na kredyt patrzeć z szerszej perspektywy i jeśli obecny poziom raty jest przytłaczający dla Twojego budżetu, zmniejsz wysokość raty. Zawsze później, jak Twoja sytuacja ulegnie zmianie, możesz skrócić okres przy kolejnych nadpłatach.
Mam nadzieję, że rozwiałam trochę Twoje wątpliwości i będzie Ci prościej pracować nad swoim kredytem. Pamiętaj, że nie jesteś niewolnikiem swojego banku i warto raz na jakiś czas rozważyć możliwość przeniesienia swojego kredytu do innego banku na lepsze warunki.
Zastanawiasz się, czy jest to możliwe w Twoim przypadku?
Napisz do mnie.